Анализ рынка недвижимости в кризисные периоды

1. Кризис 1998–2000 годов.
   • Причины: обвал рынка ГКО, огромный госдолг России, колебания на азиатских рынках и падение цен на нефть.
   • Падение цен на нефть на 50%
   • Последствия: удар по вторичному рынку жилья, зарождение и развитие новостроек.
   Сроки выхода из кризиса: 2,5 года, рост цен возобновился в 2001 году.
   
2. Мировой экономический кризис 2008-2010 года.
   • Причины: ипотечный кризис в США, кризис ликвидности в развивающихся странах, снижение цен на нефть.
   • Падение цен: недвижимость на 30–35% в долларах, на 10–15% в рублях, нефть на 42%
   • Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.
   • Последствия: банкротство крупных девелоперов с серьезной кредитной нагрузкой.
   • Сроки выхода из кризиса: 2,5 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти в 2011.
   

3. Кризис 2014 года.
   • Причины: падение цен на нефть и рубль, антироссийские экономические санкции, введение контрсанкций.
   • Падение цен: недвижимость на 55% в долларах, на 15–20% в рублях, нефть на 55%.
   • Последствия: сокращение спроса на недвижимость, снижение темпов строительства, уменьшение рублевых цен. Поддержка государством застройщиков, субсидируя ипотечные ставки на покупку нового жилья.
   • Сроки выхода из кризиса: 2 года, с середины 2016 года.
   

Кризис 2008 в загородной недвижимости на примере коттеджных комплексов подмосковья

По сравнению с рынком квартир, рынок загородки менее подвержен к резким перепадам цен.

Коттеджные комплексы в менее престижных направлениях слабо реагируют на изменение цены в кризисный период, цены стабильно держатся на протяжении долго периода.

В результате кризиса к весне 2010 г. средняя стоимость метра в коттеджных поселках упала почти на 18%, а средняя цена дома – на 27% (из-за сокращения средней площади коттеджей). В конце 2009 г. наметилось оживление спроса, и в этих условиях многие застройщики объявили о снижении цен, чтобы привлечь больше покупателей. В результате значительно увеличилась доля рынка экономичных загородных поселков.

Анализ рынка недвижимости Татарстана

Динамика цен на нефть, золото и курс доллара

Динамика цен на земельные участки за 2018-2020 в сопоставлении с ценами на нефть и курс доллара

Выводы

1. Рынок недвижимости реагирует в большей степени на изменение цены на нефть, в меньшей степени от курса доллара к рублю. При росте доллара происходит одномоментный скачок рублевых цен за квадратный метр, но уже в следующем месяце, цены идут вниз, отыгрывая обратно порядка две трети повышения. При этом наблюдается все меньшая зависимость от курса доллара. Так например скачок курса в конце 2014 году не привел к большому скачку цены на кв.м. квартир.
2. Цены на недвижимость падают первые полтора года и начинают расти на второй год после начала кризиса. Через 2 года полностью восстанавливаются цены докризисного периода с тенденцией дальнейшего роста.
3. Рынок загородной недвижимости менее чувствителен к кризисам, в особенности рынок земельных участков. Это объясняется ростом цен на стройматериалы в период кризиса, что влечет за собой увеличение себестоимости строительства многоэтажек и домов.
4. Вложение в квартиры в период кризиса более оправданны, нежели вложения в земельные участки и загородные дома. Если взять за расчет самый низкий показатель стоимости цены за квартиру на первичном рынке в Татарстане в кризис 2008 года (30,9 тыс. за кв.м.) , то за 10 лет постепенно цена увеличилась на 121% (68,3 тыс. за кв.м.). Цены на земельные участки в Татарстане имеют тенденцию к падению.
5. Стабилизации и рост цен на первичном рынке в период кризиса способствовали меры государственной поддержки в рамках ипотечных программ. Поэтому можно предположить, что программа сельской ипотеки может спровоцировать рост цен загородную недвижимость.
6. Самым надежным активом является золото. По графику изменения цен является с самым ярко выраженным восходящим трендом без резких спадов.

Прогноз на цены участков в наших коттеджных комплексах:

1. Мешинские Усадьбы: цены останутся без изменений до момента готовности 5 очереди. Скорее всего, в 2020 г. на 5 очередь мы в итоге понизим цену за счет акций, спец. предложений (так как динамики Покупателям не видно, при этом есть факты расторжения сделок. При этом средняя цена на участок на 5 очереди сейчас на 13% выше.
2. Любимово - за счет начала строительства домов и сельской ипотеки цена на участки может подняться в пределах 10-15%. В данном проекте большую прибыль можно получить, реализуя готовый дом с землей, если будет действовать сельская ипотека.
3. Пятидворье - цены останутся на прежнем уровне.
4. Новое Пятидворье - цены останутся на прежнем уровне.
5. Загородный Клуб - увеличение может произойти только после окончания всех строительных работ на 4-ой очереди на 10% и в том числе за счет сельской ипотеки.
6. Светлый берег - возможно повышение спроса на данный проект в связи с оптимальной ценой в отличном месте в условиях сформированной привычки у людей дистанционно работы. При этом, для ускорения реализации проекта, цены целесообразно оставить на том же уровне.
7. Аэросити - повышение цен возможно на 3-5% после начала активной застройки в комплексе и выполнения обязательств по сетям.